Какие пункты лучше включить в договор купли-продажи  квартиры у застройщиков при долевом строительстве? 
Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года N 180 "О долевом участии в жилищном строительстве" регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Договор долевого участия в жилищном строительстве должен быть четырехсторонний с участием "Застройщика", "Проектной компании", "Банка-агента" и "Дольщика".Договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения и (или) дополнения в него, а также уступка права требования по договору подлежат учету в местном исполнительном органе области (города республиканского значения, столицы) по местонахождению строящегося жилого здания.
 
По договору о долевом участии в жилищном строительстве:
      застройщик обязуется в предусмотренный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок организовать строительство жилого здания и обеспечить сохранение в течение гарантийного срока качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве;
         проектная компания обязуется в установленный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику соответствующую долю в жилом доме (жилом здании);
       дольщик обязуется заключить договор банковского счета и внести деньги на депозит дольщика в размере и порядке, обусловленных договором о долевом участии в жилищном строительстве, и принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания;
       банк-агент обязуется принять депозит дольщика с начислением ставки вознаграждения не менее ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на условиях договора банковского счета.
   После получения дольщиком доли в жилом доме (жилом здании) банк-агент перечисляет деньги с депозита дольщика проектной компании, а деньги в размере накопленного вознаграждения возвращает дольщику.
    Необходимо обратить внимание на наличие обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве. Таковыми согласно законодательства являются:
    1) определение для дольщика в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией его доли в жилом доме (жилом здании), подлежащей передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;
      2) срок передачи проектной компанией доли в жилом доме (жилом здании) дольщику;
     3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком на депозит дольщика по договору банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и (или) нежилого помещений;
      4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
   5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной (проектно-сметной) документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
      6) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме (жилом здании);
      7) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа;
      8) порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;
     9) указание о необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее пятнадцати процентов от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве.
      Гарантийный срок на жилое здание не может быть менее двух лет со дня приемки объекта строительства в эксплуатацию.
      В случае смерти гражданина - участника долевого строительства или объявления его умершим его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Застройщик, проектная компания, банк-агент не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства.
      В случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается.
     Застройщик и проектная компания информируют дольщиков с обязательным их уведомлением в случае изменения фактического адреса, а также режима работы.
 
Что необходимо проверить при покупке квартиры? 
Лицензирование деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков осуществляется в соответствии с Законом "О долевом участии в жилищном строительстве" и законодательством Республики Казахстан о лицензировании. Деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков осуществляется на основании лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, выдаваемой местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы) проектной компании на строительство каждого жилого здания.В этой связи в первую очередь необходимо проверить наличие такой лицензии у застройщика. 
      Застройщик и проектная компания предоставляют для ознакомления лицу, обратившемуся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию: 
      1) о наименовании и местонахождении застройщика и проектной компании;
      1-1) об учредителях застройщика и проектной компании с указанием:
      наименования юридического лица-учредителя;
      фамилии, имени, отчества (при его наличии) физического лица-учредителя;
      2) справки о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц - застройщика и проектной компании;
      3) свидетельство налогоплательщика; 
      4) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком и проектной компанией предпринимательской деятельности в жилищном строительстве; 
       5) о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение трех лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию; 
      6) об объекте строительства; 
      7) документы, подтверждающие соответствующие права застройщика  или проектной компании на земельный участок.
 
      2. Информация об объекте строительства включает: 
      1) разрешение на строительство по этапам; 
      2) указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией; 
      3) сведения об этапах строительства и сроках его завершения; 
      4) основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Встречались ли у вас на практике проблемы дольщиков? Если да, то какие? 
На моей практике встречалось множество случаев, когда застройщик не исполнял принятые на себя обязательства надлежащим образом, а зачастую откровенно обманывал дольщика. Основными проблемами дольщиков являлись несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию, несвоевременная передача доли, а в последствии и непосредственно помещения дольщику, некачественное строительство, передача помещения дольщику с техническими характеристиками, не соответствующими условиям договора. В этой связи мне приходилось отстаивать интересы дольщика посредством судебной защиты. Поэтому всем потенциальным дольщикам я бы посоветовал перед заключением договора долевого участия привлекать в помощь юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости, чтобы снизить возможные правовые риски в будущем и не лишиться как денежных средств, так и квартиры.